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O que é Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é um procedimento que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, conforme estabelecido em lei.
Este processo oferece uma via alternativa à via judicial, proporcionando maior celeridade e desburocratização na regularização da propriedade.
Abaixo estão os requisitos, etapas e documentos essenciais para cada modalidade de usucapião:
Etapas de Realização
Elaboração de planta e memorial descritivo do imóvel, devendo haver o Georreferenciamento e sua certificação no INCRA em se tratando de imóvel rural;
Requerimento de Ata Notarial atestando tempo de posse junto ao Tabelionato de Notas de localidade do imóvel;
Requerimento do interessado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde está localizado o imóvel, onde haverá inicialmente:
Análise e conferência da documentação apresentada pelo requerente, e se for o caso, o cartório exigirá a complementação de informações e/ou documentos por meio de nota devolutiva;
Notificação dos entes públicos, município, estado e união, para fins verificação se a área a ser usucapida não pertence ao domínio público, tendo em vista a proibição legal no que tange usucapião de bem público;
Publicação de edital para ciência de terceiros e interessados;
Ao final, estando o Oficial convicto do direito do requerente, procederá com a abertura de matrícula e registro da propriedade do imóvel usucapido em seu nome;
Documentos comprobatórios da posse pelo prazo alegado
Contrato de promessa de compra e venda ou outro título de aquisição do imóvel (ex. recibo de compra e venda, cessão de direitos, dentre outros);
Comprovantes de pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel;
Comprovantes de pagamento de contas de energia e água;
Fotos no imóvel;
CAR;
CCIR, se houver;
Comprovantes de pagamento de ITR;
Modalidades de Usucapião:
Usucapião Especial Rural:
A modalidade de usucapião citada acima está prevista nos artigos 191 da CF/1988 e 1239 do Código Civil, tendo como requisitos:
Posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 5 (cinco) anos;
Área rural de até 50 hectares;
Utilização do imóvel para moradia ou atividade rural;
Independe de comprovação de boa-fé e de justo título;
Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Usucapião Especial Urbana:
A usucapião especial urbana está prevista nos Artigos 183 da CF/1988 e 1239 do Código Civil, tendo como requisitos:
Posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 5 (cinco) anos.
Área urbana de até 250 metros quadrados, se a área for maior, será necessário analisar se cumpre os requisitos das modalidades, ordinária ou extraordinária, conforme demonstrarei mais abaixo;
Utilização do imóvel para moradia própria ou de sua família, porém o STJ firmou entendimento de que a utilização simultânea de pequena atividade comercial em imóvel urbano que também é utilizado para fins moradia, não impede o reconhecimento da referida modalidade (REsp 1.777.404);
Independe de comprovação de boa-fé e de justo título;
Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
Usucapião Ordinária:
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1242 do Código Civil, tendo os seguintes requisitos:
Posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 10 anos, independentemente de ser o imóvel rural ou urbano.
O prazo será reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido por compra, como base no registro constante na matrícula e cancelada posteriormente, desde que o adquirente tenha nele estabelecido sua moradia ou realizado investimento de interesse social e econômico;
Depende de comprovação de boa-fé e justo título.
Usucapião Extraordinária:
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1232 do Código Civil, o qual estabelece alguns requisitos:
Posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 15 anos, independentemente de ser o imóvel rural ou urbano.
O prazo acima será reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
Independe de comprovação de boa-fé e de justo título.
Usucapião Familiar:
A usucapião familiar está prevista no artigo 1240-A do Código Civil, o qual estabelece os seguintes requisitos:
Posse exclusiva, ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo prazo de 02 anos, exercida pelo cônjuge abandonado.
Imóvel urbano de copropriedade do casal, cujo ex-cônjuge abandonou o lar;
O imóvel urbano deve ter até 250m² quadrados;
Requer a utilização do imóvel como moradia da entidade familiar.
Não ser proprietário(a) de outro imóvel rural ou urbano.
Por que escolher a via Extrajudicial?
A usucapião extrajudicial representa uma importante ferramenta para regularização imobiliária, possibilitando a aquisição de propriedade de forma mais célere e eficiente, enquanto a usucapião judicial pode se arrastar por anos.
É importante mencionar que, embora a usucapião extrajudicial seja uma hipótese viável em muitos casos, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para conduzir adequadamente o processo de usucapião extrajudicial, atendendo aos requisitos legais e garantindo a segurança jurídica para as partes envolvidas.
Conclusão
Em síntese, a usucapião extrajudicial se mostra uma alternativa eficaz para a regularização imobiliária, tornando o processo de aquisição da propriedade menos burocrático e célere. No entanto, é imprescindível que os requisitos legais sejam observados, sendo extremamente importante a consulta a profissionais especializados.
Nosso escritório conta com uma equipe altamente especializada em direito imobiliário para lidar com situações como esta. Entretanto, se você ainda ficou com dúvidas sobre este procedimento, entre em contato conosco!
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