Ao adquirir um imóvel, um dos passos mais importantes após a assinatura da escritura pública de compra e venda ou do contrato de compra e venda é o seu registro junto ao cartório de Registro de Imóveis competente. No Brasil, o processo de aquisição de propriedade de um imóvel não se encerra assinatura da escritura de compra e venda e entrega das chaves. Para que o novo comprador seja efetivamente considerado o proprietário legal, o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis é fundamental. Sem esse registro, o comprador corre uma série de riscos que podem afetar seu patrimônio e a própria regularidade do bem.
Neste artigo, abordaremos os principais problemas que podem surgir quando a escritura de um imóvel não é registrada, como a insegurança jurídica, o risco de penhoras, a perda de oportunidades de venda, dificuldades no processo de inventário e outros obstáculos. Vamos entender por que o registro é tão essencial e como a ausência desse procedimento pode prejudicar gravemente o comprador e até mesmo os seus herdeiros.
Necessidade do registro da escritura pública de compra e venda
No Brasil, a propriedade de um imóvel só é reconhecida após o registro da escritura pública no cartório de Registro de Imóveis competente. Isso significa que, mesmo após a assinatura da escritura pública de compra e venda, o comprador ainda não é considerando o proprietário do imóvel, até que o documento seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse princípio está previsto no artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, que estabelece que "transfere-se entre vivos de propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
Em outras palavras, sem o registro, o imóvel continua, juridicamente, pertencendo ao antigo proprietário/vendedor, e o comprador é apenas o possuidor. Isso pode gerar uma série de complicações, pois a posse e a propriedade são conceitos distintos no direito brasileiro.
Insegurança Jurídica na ausência do registro imobiliário
A ausência de registro da escritura no registro de imóveis gera uma grande insegurança jurídica para o comprador, que, apesar de ter pago pelo imóvel, ou até mesmo nele residir, não é reconhecido legalmente como o proprietário. Para entender sobre os riscos de não registrar a sua escritura, passo a listar alguns problemas que podem surgir:
1. Inscrição de gravames na matrícula:
Enquanto o imóvel não estiver registrado no nome do novo proprietário, ele continuará constando no nome do antigo proprietário no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que o imóvel permanece vinculado às obrigações financeiras e jurídicas do vendedor, o que pode resultar em uma penhora ou outro tipo de gravame caso o antigo proprietário venha a possuir dívidas ou problemas judiciais.
Por exemplo, se o antigo dono do imóvel tiver uma dívida em execução, o imóvel poderá ser penhorado para saldar essa dívida, mesmo que o novo comprador já tenha quitado integralmente o valor da compra. Nesse caso, o comprador, que acredita estar seguro com tendo em mãos a escritura do imóvel, pode ser surpreendido com algum impedimento registrado na matrícula, o que pode impedir a formalização do registro em seu nome.
Resolver uma situação como essa pode ser extremamente complicada e cara, exigindo longos processos judiciais para tentar reverter a penhora e proteger o imóvel. E, mesmo que o comprador tenha sucesso, a demora e os custos envolvidos podem ser significativos, gerando uma enorme frustração.
2. Perda de oportunidades de venda
Outro risco significativo de não registrar a escritura do imóvel é a dificuldade em vendê-lo no futuro. Enquanto o imóvel não for devidamente registrado, qualquer tentativa de transferência para um novo comprador será muito mais complexa. O novo interessado precisará esperar que o processo de regularização seja concluído antes de efetuar a compra do imóvel, o que pode gerar desinteresse ou até mesmo a desistência da negociação.
Além disso, muitos compradores e investidores buscam segurança jurídica em suas aquisições, e um imóvel que não está registrado corretamente pode ser visto como arriscado. Pois, caso o comprador precise do imóvel com urgência, como em uma transação que envolva um financiamento bancário, a ausência do registro da escritura será um fator de obstáculo para a venda do bem.
Imóveis com escritura sem registro tendem a ser desvalorizados no mercado, pois a necessidade de regularização gera desconfiança. Muitos bancos e instituições financeiras também se recusam a conceder financiamento para a aquisição de imóveis que não estejam devidamente registrados, o que pode restringir ainda mais o número de possíveis interessados na compra.
3. Dificuldades de transmissão do imóvel em caso de falecimento
Se o comprador do imóvel falecer sem ter registrado a escritura em seu nome, os herdeiros enfrentarão complicações adicionais para regularizar a situação no inventário. A ausência do registro torna o processo de sucessão mais lento e caro, pois, além de lidar com a partilha dos bens, será necessário realizar a regularização do imóvel antes que ele possa ser formalmente transmitido aos herdeiros.
Essa demora pode ser frustrante para os herdeiros, que não poderão dispor do imóvel até que todas as questões legais sejam resolvidas. Além disso, os custos do processo de inventário podem aumentar consideravelmente, pois será necessário arcar com despesas adicionais relacionadas à regularização da escritura e, em alguns casos, pode vir a incidir multas e encargos relativos ao ITCD, devido à demora do procedimento de regularização.
Esse cenário pode tornar o inventário mais longo, aumentando a carga emocional e financeira para os envolvidos.
4. Exposição a Fraudes e Perda de Direitos
Manter o imóvel sem o devido registro abre margem para fraudes. Sem o registro atualizado, o antigo proprietário, ainda constando como dono do imóvel, pode, de má-fé ou por engano, tentar vender o imóvel novamente para outra pessoa ou oferecer o bem como garantia de uma dívida. Esse tipo de situação pode resultar em litígios e até mesmo na perda do imóvel para um terceiro comprador de boa-fé.
Sem o registro, o atual possuidor não tem como comprovar a titularidade perante terceiros ou em um eventual conflito. Além disso, é importante lembrar que o registro protege não apenas o comprador original, mas também seus herdeiros, garantindo que o imóvel possa ser transmitido de forma segura em caso de sucessão.
Conclusão:
A falta de registro da escritura de um imóvel pode gerar uma série de consequências jurídicas e financeiras graves. Desde a exposição a penhoras, perda de oportunidades de venda, dificuldades em processos de inventário até a vulnerabilidade a fraudes, a ausência de registro coloca em risco a segurança jurídica do comprador e de seus herdeiros. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é a única maneira de garantir que você seja, de fato, o proprietário do bem e tenha total segurança sobre seu patrimônio.
Porquê é essencial contar com um profissional especialista?
Para evitar e minimizar os riscos de todos esses problemas, é fundamental contar com a assessoria de um profissional especializado em Direito Imobiliário. Um profissional especialista pode orientá-lo em todas as etapas do processo, garantindo que a compra do imóvel seja realizada de forma segura e que a escritura pública seja devidamente registrada, protegendo seu investimento.
Se você ainda não regularizou a escritura do seu imóvel ou tem dúvidas sobre como proceder, entre em contato conosco. Nossa equipe está pronta para fornecer a orientação jurídica necessária para que você possa ficar tranquilo em relação à segurança de seu patrimônio.
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